تقرير "كوليرز" حول سوق القاهرة يكشف الثقة المتزايدة للمستهلك

أصدرت اليوم “كوليرز انترناشيونال” – الشركة الرائدة عالمياً في مجال خدمات الاستشارات العقارية – تقريرها الشامل بعنوان “نظرة عامة على سوق العقارات في القاهرة الكبرى”. ويشير التقرير، الذي يسلط الضوء على أحدث الاتجاهات السائدة في القطاعات السكنية والتجزئة والضيافة والمكاتب التجارية في القاهرة الكبرى، إلى الأداء القوي والآفاق الإيجابية عبر كافة القطاعات، وذلك بفضل الثقة المتزايدة للمستهلكين والمستثمرين على حد سواء، في ضوء عودة الاستقرار الاقتصادي إلى السوق الرئيسية في مصر.

وتعليقاً على التقرير، يقول إيان ألبرت، المدير الإقليمي لشركة “كوليرز انترناشيونال”: “شهدنا طوال السنوات الأربع الماضية تغيراً ملموساً في شهية المستثمرين تجاه سوق العقارات في القاهرة. ولقد كان للمشاريع العقارية الضخمة التي تقودها الحكومة والمستثمرين الدوليين تأثيراً إيجابياً دون أدنى شك على الاقتصاد. وتزخر هذه المشاريع بإمكانات واعدة لإحداث تغيير جذري وكبير في المشهد الاقتصادي لجمهورية مصر العربية، بل وتحقيق منافع إضافية في حال تمت إدارتها بفاعلية”.

ويقدم التقرير نظرة عامة وموجزة حول ثلاثة مشاريع محلية ضخمة، هي: توسعة قناة السويس، ومدينة مطار القاهرة، ومدينة العاصمة الجديدة، إذ من المرتقب أن تحفّز جميعها حركة الطلب على المزيد من المنتجات العقارية.

النتائج الرئيسية:

القطاع السكني

من الواضح أن الطلب على الوحدات السكنية في القاهرة الكبرى يرتبط ارتباطاً وثيقاً بفئات الدخل. فمن جهة، ينتقل القاهريّون الأغنياء بشكل متزايد من وسط القاهرة إلى مدينة القاهرة الجديدة، بسبب القرب وسهولة الوصول إلى الخدمات الرئيسية؛ بينما من جهة أخرى، هناك حاجة متنامية للعقارات المتوسطة التي هي في متناول غالبية السكان.

واستناداً إلى الاتجاهات الرئيسية الحالية، يكشف التقرير عن نقص كبير في المنازل، مع الحاجة إلى ما يزيد عن 500,000 وحدة سكنية جديدة بحلول عام 2020. وفي حين أن المبادرات الحكومية تعالج النقص في مشاريع الاسكان الاقتصادية لمحدودي الدخل، مع إطلاق المطوّرين الرئيسيين لمشاريع تستهدف السكان من ذوي الدخل المرتفع، تبقى هناك فجوة كبيرة في السوق من حيث الوحدات السكنية على مستوى الدخل المتوسط.

في العام 2014، تجاوز إجمالي الوحدات السكنية المعروضة حالياً سقف الـ 5.2 مليون وحدة

ازداد معدل سعر المبيعات للشقق والفلل بنسبة 27% و 64% على التوالي (2013 – 2015)

ازداد معدل إيجارات الشقق بنسبة 14% (2013 – 2015)، في حين تراجعت إيجارات الفلل بنسبة 4% (2013 – 2015)

قطاع التجزئة

شهدت سوق التجزئة بشكل عام تحولاً رئيسياً على مدى السنوات العشر الأخيرة، مدعومة بالإصلاحات الاقتصادية والضريبية الكبيرة. وبناءً على ذلك، ازدادت ثقة المستهلك بصورة ملحوظة، حيث اجتذبت اهتمام شركات التجزئة الإقليمية والدولية للدخول إلى السوق، والاستفادة من القاعدة الاستهلاكية العريضة.

ومع تجربة التسوق الفريدة التي ترتقي إلى المعايير الدولية في قطاع التجزئة، تعمل مراكز التسوّق الراقية بمعدل يتراوح ما بين 80 إلى 100% من حيث نسبة الإشغال. غير أن هذا المشهد التنافسي الحاد على نحو متزايد، أدى إلى تراجع نسب الإشغال إلى 60% ضمن مراكز التسوق من الدرجة الثانية (B). ومن المتوقع أن تنعكس مستويات الإشغال على إيجارات مساحات التجزئة، لا سيما وأنه من المحتمل أن يزداد متوسط الإيجارات أو يبقى ضمن مستوياته في مراكز التسوق البارزة والهامة، مقارنة بالمراكز ذات التنافسية الأقل.

وبما أن القاهريين من الجيل العاشر وجيل الألفية يشكلون ما يزيد عن 50% من سكان القاهرة، من المنتظر أن تستقطب مراكز التسوق العصرية التي تحتضن مرافق رئيسية للتجزئة بما في ذلك المطاعم والمراكز الترفيهية، أحجام عالية من الزوار، ومعدلات إشغال وإيجارات مرتفعة مقارنة بمراكز التسوق الأقل تنافسية.

حالياً، يقدر حجم الطلب على مساحات التجزئة النظامية في القاهرة الكبرى بحوالي 2.2 مليون متر مربع (إجمالي المساحة القابلة للتأجير)، ومن المتوقع أن تصل إلى 2.4 مليون متر مربع (إجمالي المساحة القابلة للتأجير) بحلول عام 2020

بنهاية العام 2015، من المتوقع أن يصل إجمالي المعروض من مساحات التجزئة النظامية في القاهرة الكبرى إلى حوالي 1.1 مليون متر مربع (إجمالي المساحة القابلة للتأجير)

من المقرر دخول مساحات تجزئة إضافية إلى السوق بواقع 600,000 مليون متر مربع (إجمالي المساحة القابلة للتأجير) على مدى السنوات الخمس المقبلة، بشرط الالتزام بالجداول الزمنية للإنشاءات

تعاني سوق التجزئة حالياً من نقص يبلغ حوالي 1.3 مليون متر مربع (إجمالي المساحة القابلة للتأجير). ومن المتوقع أن تبقى السوق تعاني من هذا النقص بحوالي مليون متر مربع (إجمالي المساحة القابلة للتأجير) بحلول عام 2020

يتراوح متوسط الإيجارات في مراكز التسوق الرئيسية بين 408 دولار أميركي للمتر المربع في السنة، و 1,200 دولار اميركي للمتر المربع في السنة

قطاع الضيافة

يعتبر قطاع الضيافة أحد القطاعات التي تحسّنت فيها ثقة المستهلك بصورة واضحة. لقد أظهرت التعاقدات الأخيرة التي أبرمتها شركات الفنادق الدولية، مثل “سويسوتيل القطامية” في القاهرة، و “دبل تري من هيلتون” في العين السخنة، ومنتجع “ويستن” في خليج سوما، مستويات عالية من الثقة بين المستثمرين المهتمين بالفنادق في مصر، والتي وصلت خلال النصف الأول من 2015 إلى أعلى مستوياتها على مدار السنوات الأربع الماضية.

وتتوقع شركة “كوليرز” زيادة الطلب بمعدل 7.5% سنوياً في قطاع الضيافة بالقاهرة خلال الفترة ما بين الخمس إلى العشر سنوات المقبلة، تماشياً مع توقعات “يورومونيتور” للسياحة في مصر. ونظراً لازدياد الطلب، من المتوقع أن تحتاج سوق الفنادق في القاهرة إلى 10,540 غرفة إضافية فوق المعروض المتوفر والمُعلن عنه بحلول عام 2025. ويُعزى ذلك جزئياً إلى أسفار المؤسسات على الصعيدين المحلي والأقليمي، والتي استأثرت بحوالي 78% من إجمالي ليالي المبيت في النصف الأول من 2015. ومع ذلك، يؤخذ بعين الاعتبار أيضاً القرارات الأخيرة لرفع حظر السفر من أسواق المصدر التقليدية، مثل ألمانيا.

شهد الطلب على الفنادق تحولاً ملحوظاً باتجاه المناطق الشرقية (القاهرة الجديدة)، والمناطق الغربية (مدينة السادس من أكتوبر)

يمثّــل الحجم المعروض حالياً من شركات الفنادق الدولية حوالي 64% من قطاع الفنادق في القاهرة، منها 86% من المنشآت الفندقية بتصنيف 5 نجوم

قطاع المساحات التجارية

نظراً لعدم وجود منطقة أعمال مركزية، تشير “كوليرز” إلى السيطرة المتزايدة للقاهرة الجديدة كوجهة مفضّلة للشركات المحلية التي تبحث عن مساحات جديدة للمكاتب، وذلك بسبب موقعها، وما تمتاز به من بنى تحتية، وسهولة الوصول إلى المرافق، وقربها من مطار القاهرة الدولي، فضلاً عن توافر الخدمات المساندة.

ويعتبر الطلب الكبير أيضاً على مساحات المكاتب الراقية من الاتجاهات السائدة، مع ارتفاع نسب الإشغال ومتوسط الإيجارات التي تشهدها الفئة المحدودة من مكاتب الدرجة الأولى (A) في شتى أنحاء القاهرة. وتتوقع “كوليرز” أن تبقى الإيجارات ضمن مستويات قوية في المشاريع التي تتمتع بجودة بناء دولية، وفي الأماكن البعيدة عن المناطق المكتظة والمزدحمة من وسط المدينة الشعبي، في حين من المتوقع أن يظل النقص في السوق على المديين القصير إلى المتوسط، مع الحاجة إلى مساحات إضافية جديدة تقدر بحوالي 3.1 مليون متر مربع (صافي المساحة القابلة للتأجير) بحلول عام 2020.

المساحات التجارية

تضم القاهرة الجديدة ومدينة السادس من أكتوبر حالياً ما يقدّر بـ 2 مليون متر مربع تقريباً (صافي المساحة القابلة للتأجير) من مساحات المكاتب الرسمية المعروضة في القاهرة الكبرى

وفقاً لدراسة “كوليرز”، من المتوقع استكمال ما يزيد عن 800,000 متر مربع من مساحات المكاتب بين العامين 2015 و 2018

في حال الالتزام بالجداول الزمنية للإنشاءات، من المتوقع إن يصل حجم المعروض التراكمي من المساحات المكتبية إلى 2.3 مليون متر مربع تقريباً (صافي المساحة القابلة للتأجير) على مدار السنوات الخمس المقبلة

حالياً، يشهد المعروض من المساحات المكتبية الرسمية في القاهرة الكبرى نقصاً بحوالي 2.7 مليون متر مربع (صافي المساحة القابلة للتأجير)

على الرغم أن حوالي 800,00 متر مربع من المساحات (صافي المساحة القابلة للتأجير) يُتوقع إتاحتها على الإنترنت بين العامين 2015 و 2020، لا تزال السوق تحتاج إلى توفير 480,000 متر مربع من مساحات المكاتب الرسمية سنوياً، لكي تتمكّن من تحقيق التوازن في السوق بحلول عام 2020

يتراوح متوسط إيجار مساحات المكاتب في المناطق الرئيسية ضمن القاهرة الكبرى بين 300 دولار أميركي للمتر المربع في السنة، و 350 دولار اميركي للمتر المربع في السنة.